5-工程土地篇

工程土地篇

**一、中国建材赞比亚工业园：**由中材水泥有限责任公司投资建设。工业园位于赞比亚首都卢萨卡东南19公里。工业园于2016年7月开工，截至目前，为当地创造就业机会约540人。

**二、****土地及房屋价格 **

**三、****外国企业在赞比亚获得土地/林地的规定 **

• 1、土地法的主要内容

【《土地法》相关规定】

根据赞比亚1995年颁布的第29号法律《土地法》，土地在行政管理上分为国有地（6%）、信用地（37%）和保留地（57%），其中后两种土地属于世袭土地。国有土地由当地政府根据其管辖权划分为居住、商业或工业用途；世袭土地由传统地区的酋长进行管辖，通过签发同意书进行分配，政府在2017年曾多次警告酋长谨慎出售土地。世袭土地可以转化为国有土地后进行私有化。

国有土地只能以租用形式获得使用权，一次租用年限为99年，并可续租99年，承租方可在租赁期结束前转租他人。所租赁的土地必须在一定时间内（一般为5年）进行开发，否则赞比亚政府有权收回土地。

私人拥有的土地可以买卖，并由土地专员颁发土地证。在任何情况下，土地出售者都必须获得《国家同意函》后才能把土地证转让给土地购买者。

在政府或者企业拆迁补偿过程中，对土地征用的补偿标准并不相同。一般来说，国有土地征收费用更高。政府土地部有专门评估部门会同农业部等给出一定建议，拆迁方与政府、酋长、实际使用人等多方协商后确定标准价格。

• 2、计划出台的相关政策

2018年3月，赞比亚政府计划出台土地法案，禁止外国人拥有土地。土地所有者应该仅是政府和传统酋长，非赞比亚籍公民只能转租或租赁土地。该政策如获通过，将是赞比亚独立以来的第一个综合性土地政策，旨在促进赞比亚居民平等获得国有土地和酋长土地。土地部长卡帕塔表示，赞比亚国家土地政策将规范非赞比亚居民获得土地的权利。政府正在审查现有的长期租约，未经政府协商和批准，所有土地不得处置、出售或交换。

政策草案内容主要包括：一是赞比亚居民土地租赁期限为99年。赞比亚计划对赞比亚居民在符合相关条件下将所有14年或者30年内的租赁协议转换为99年。二是外国投资项目土地租赁期不得超过25年。投资项目的土地租赁期限与项目的优惠期、许可证期限等相关，租赁期满后可依据许可证期限、优惠期限和租赁协议条款展期。三是控制土地在居民与非居民之间流转。严格限制赞比亚居民和非赞比亚居民之间的土地使用权限变更，以遏制未完工项目，囤积土地投机、处置土地牟利等行为。四是设置单一外国投资者可租用的土地数量上限。

此外，政策草案还明确了酋长在传统土地管理，以及行政机关在向非赞比亚公民分配土地和登记土地产权时所发挥的作用。草案规定，酋长有权根据综合发展规划向个人、家族和投资者分配土地，并确保将性别平等的政策落实到土地权益上。目前，一些酋长对新的土地政策草案持质疑态度，土地仍在确权阶段。

**四、**外资企业获得土地的规定

非赞比亚人或外资公司满足以下条件即可获取国有土地。

（1）赞比亚的永久居民；

（2）《赞比亚发展署法》或者与投资促进有关的任何其他法律所定义的投资者；

（3）在极为特殊的情况下要获得总统书面批准；

（4）在赞比亚注册的由赞比亚人持有不少于75%股份的公司，将获得土地证；

（5）不超过5年的短期租赁；

（6）按照《国家公园和野生动物法》获得了特许权。

土地在买卖前须向土地专员申请颁发《国家同意函》。如果申请提交之后的45天内未获颁发，该申请可被视为已经获准。如果同意函被拒绝，则土地专员应在30天内向申请人提供拒绝的理由。

对于传统土地，投资者需要取得酋长的书面同意函和土地所在地政府的批准函，如果该土地位于野生动物管理区，还要取得野生动物管理负责人的批准函。获得这些批准函后，投资者应上报给有关地区政府，然后再由该政府上报有关文件给土地专员，由该专员将向申请人出具一份正式的报价单。

如新土地法案通过，外国投资项目土地租赁期不得超过25年。

**五、****环境保护法规 **

• 1、环保主管部门是赞比亚环境管理局（ZEMA）。

联系方式：

地址：Plot 6975, Suez Rd, Ridgeway, P.O.Box 35131, Lusaka

电话：00260-211-253140；00260-211-254023；00260-211-254059 传真：00260-211-254164

网址：www.zema.org.zm

主要环保法律有《环境保护和污染控制法》《矿山及矿物法》和《环境影响评估法》等。

(http://www.zema.org.zm/index.php/publications/environmental-legislation/environmental-regulations/)

• 2、环保法律法规基本要点

《环境保护和污染控制法》赋予赞比亚环境管理局“水资源的管理及保护，大气污染的防治，废物的管理，农药、有毒物质、电离放射的管理，自然资源的保护”等权力。

《矿山及矿物法》基本要点：合格胜任人的任命、责任和行为、通风要求规程、工作场所安全规定、急救与消防要求、机械设施规范、运输与提升规程、压力容器规范、建筑及构筑物规范、电气规程、事故报告。

• 3、环境影响评估法规

环境保护法规要求投资者在赞比亚境内投资前，向赞比亚环境管理局提交投资项目简介或投资项目对环境影响的评估报告，并取得赞比亚环境管理局的许可。投资者在申请投资许可证之前，需要制定出《项目环境管理计划》，申领“三废”排放许可证。环保局根据投资项目对环境影响的大小，核发不同级别的许可证（一般分为三等）。目前收费标准为每个许可证200-600美元/年。

• 4、赞比亚环境管理局联系方式：

地址：Plot 6975, Suez Rd, Ridgeway, P.O.Box 35131, Lusaka

电话：00260-211-253140；00260-211-254023；00260-211-254059 传真：00260-211-254164

网址：www.zema.org.zm

**六、****外国企业承包当地工程的规定 **

• 1、许可制度

赞比亚不允许外国自然人在赞比亚承揽工程承包项目。

赞比亚要求外国承包商在当地注册公司，对建筑承包企业分六类资质进行管理：

• 2、禁止领域

目前，赞比亚对外国承包商在当地开展承包工程业务没有限制，但根据赞比亚公路发展局2012年的规定（截至目前最新），外国承包商获得赞比亚政府公路工程项目之后，需将20%的工程分包给当地承包商。

• 3、招标方式

一般工程项目（尤其是由国际金融机构融资项目）都是通过公开招标进行，少数重点项目采取有限招标或者议标方式。

• 4、验收规定

【工程建设、工程验收的相关规定】赞比亚多数业主会委托工程师对在建项目进行管理，并委托工程师依据合同、规范进行工程验收。道路项目验收标准主要采用南部非洲路桥规范（SATCC）、世界银行小型项目采购简明合同，如公路局较多合同采用以上版本；地方政府部的道路合同较多采用FIDIC1999版标准合同，对质量标准、验收程序等有明确的规定；房建项目多参照FIDIC，相关标准均以合同约定为主。

【质量验收简要流程】承包人完成阶段性分部分项工程后，向监理工程师提交验收申请，监理工程师将约请业主一起进行联合检查，现场联合检查通过后，监理会签字认可该分部分项工程的质量验收。验收过程中，质量验收表格、现场签认表格等。表格都没有固定格式，在遵守基本流程的情况下一般根据监理工程师指示采用相应表格。

施工过程验收以现场监理工程师代表（Resident Engineer，简称“RE”）签字认可后即代表验收通过，RE签字认可的文件由承包人和监理咨询单位各保存一份，业主审计部门可随时要求调阅RE签认的验收文件，工程竣工验收完成后编入竣工文件中一并移交业主。

监理工程师对签认的文件负责，对验收过程的真实性负责。承包人确保施工质量达到

监理认可标准、通过验收后，还应对施工成品负相应的保护责任；若因非承包人原因施工成品遭受破坏，承包人应书面致函监理工程师申请对事故进行确认，由监理工程师约请业主现场联合检查以免除承包人责任。

责任的界定或索赔的申请若超出合同约定或规范标准的范围，一般由三方通过专题会议友好协商解决，若不能协商解决则可申请仲裁。

【中国标准适用问题】采取DBB（设计-招标-施工）模式施工总承包合同中对标准有明确规定，中国标准不适用；对于大型EPC项目，业主采取较审慎的态度，可在设计阶段向业主方提出适用标准变更，部分中国标准要求高于当地路桥规范的，经业主批准后可用来参考。

**七、承揽工程项目的程序 **

**1、**获取信息

大型政府机构或者国营、半国营公司的工程项目招标一般通过赞比亚国家招投标局（ZPPA）组织，世界银行、非洲开发银行资助的工程项目，大多数情况下也是委托赞比亚国家招投标局组织招标工作。

招投标局一般通过公开媒体（通常为报纸）发布招标广告。若为国际公开招标，有时亦发给各国驻赞比亚大使馆。在某些特殊情况下，招投标局也会把招标信息直接发送给在该局有登记的承包商。招投标局根据以往承包商招投标以及项目管理记录，编制承包商黑名单，黑名单上的企业不被允许参与投标。

**2、**招标投标

工程项目一般通过公开招标进行，少数重点项目采用有限招标或者议标的方式。招投标的方式与要求与国际通行的惯例基本一致。

工程项目的公开招标程序为：资格预审，发行正式招标文件，现场考察，招标文件补充和答疑，提交投标文件，开标，评标，授标，签署协议等。

赞比亚在工程招投标的管理方面比较规范，评标委员会由几个部门的专业人员组成，透明度较大。

**3、****政府采购 **

赞比亚政府采购通过电子政府采购（E-GP）系统，获取货物、工程和咨询服务。所有投标人必须注册才能参与竞标。在线注册的网址是https://eprocure.zppa.org.zm。

**4、**许可手续

在赞比亚承揽工程承包项目的许可手续比较简单，承包商在注册承包企业时，需要到赞比亚国家建筑委员会进行登记，申请获得相应的资质，该委员会委托建筑和工程承包商协会对企业申报的资质资料进行审核，审核过程类似招投标过程的资格预审。审核通过之后，企业即可在赞比亚承揽工程项目。

建筑和工程承包商协会是一个民间机构，拥有注册承包商数据库，列明承包商的营业范围以及资质等级，同时也有一份黑名单，黑名单上的企业不能参与招投标。

对于大型国际公开招标的项目，如电站、水库等，则无此限制。上述项目主要通过资格预审对承包商进行筛选。

赞比亚土地法

赞比亚的土地法案(Lands Act)对土地法律制度做出了规定。

（一）土地类型

赞比亚有国有土地 (State Land)和传统土地 (Customary Land)两种类型的土地。国有土地只占赞比亚土地总量的 6%。这些土地由所在地区政府根据各自权限划分为住宅用地、商业用地和工业用地。传统土地占土地总量的大约 94%属于这种占有体制。这些土地由当地的酋长进行管辖。

（二）占有体制(Tenure)

赞比亚有两种类型的占有体制，即租赁体制(leasehold)和传统占有体制(customary tenure)。租赁体制土地的期限为 99年，可再次续期 99年。如果没有违反现行合同的有关条件，则有可能获得再次续期。传统占有体制的土地可以经过特定程序转化为租赁体制的土地，并以租赁体制土地的身份成为

抵押物。因此，可以说赞比亚不存在土地的完全所有权 (freehold tenure)，仅存在土地使用权。（三）非赞比亚实体让土地的方式非赞比亚实体(non-zambian)的投资者仅能通过以下方式之一获取赞比亚土地：其是赞比亚的永久居民；或其是《赞比亚发展署法案》或者任何允许在赞比亚投资的其他法律所定义的投资者；或者在特殊的情况下由总统书面批准；或者某人按照《公司法》注册了一个公司，其中不少于 75%的股份由赞比亚人持有（此情况下，土地证将以该注册的公司名义来颁发）；或者该非赞比亚实体获得的是不超过 5年的短期租赁；或者其根据《国家公园和野生动物法案》的规定获得土地。

可以说，非赞比亚实体获得赞比亚土地的要求较为严苛，是外资投资赞比亚时应当关注的风险点。

（四）土地的受让程序

• 1.购买国有土地

购买国有土地需要获得有关地区政府的同意。不属于任何政府管辖的土地，可直接向土地专员申请，由土地专员(Commissioner of Land)代表国家颁发国家同意函(state consent)。如果在提交申请之后的 45天后土地专员未作意思表示，该申请可被视为已获准。之后，土地专员可向申请人提出正式报价。

• 2.受让传统土地

让传统土地 (Customary Land)还要经过不同于国有土地的特殊程序，即必须获得该地区酋长的书面同意和所在地区政府的批准函。如果该传统土地位于野生动物管理区，还需要获得国家公园和野生动物管理局局长的批准函。以上条件满足后，申请人将文件提交给有关的地区政府，然后由该地区政府把这些文件提交给土地专员。然后，该专员向申请人提交正式的报价函。

• 3.土地买卖的报价函

无论是购买国有土地还是传统土地，报价函都包括以下内容：对价(consideration，该费用的金额不固定，取决于土地位置，国家或所在地区提供的服务，以及其他相关因素)，测要求(Survey Requirement，该项任务可由私营或政府的测量师来完成。提交附有法定地图或计划的租赁合同是颁发土地证的强制性要求)，预备费（Preparation fee，土地专员办公室收取固定费用，由法令性文件进行规定，但可以调整），注册费，财产转移税（Property Transfer Tax。如土地从私人卖方购买，卖方应当将土地价值的 2.5%缴纳给赞比亚税务局；如果土地从国家购得，则无须缴纳该税收）。

• 4.土地使用权的转移

无论是购买国有土地还是传统土地，在购买人支付了报价函上述费用后，即开始准备转移土地使用权的 99年租约(leasehold)。如果土地已经测，则土地证(title deed)将在 60天内颁发；如果土地尚未测，则该过程将长达 3个月或更长的时间。

• 5.私有土地的买卖

获得了国家土地或者传统土地后的实体，在获得“国家同意”函的前提下，可以再行买卖其拥有的私人土地。

赞比亚土地

一、土地分类

赞比亚的土地分为两类：

·法定土地 -仅占赞比亚土地的 6%。土地由区议会根据其管辖范围划分为住宅、商业或工业用地

·传统土地 -赞比亚约 94% 的土地属于这种土地所有制。这些土地属于传统酋长的管辖范围。

**二、**土地保有权制度

赞比亚只有两种土地保有权类型。即租赁权和传统保有权。赞比亚没有永久保有权制度。租赁权最长可达 99 年，可续签，最长可达 99 年。如果不违反现有协议中的条件，则可以续签。传统地区的土地可以转换为租赁权，从而可以用作抵押品。

**三、**土地征用及转让

在赞比亚，土地可以通过以下方式获得和转让：

（a）非赞比亚人征用国有土地

非赞比亚人可以在以下条件下获得土地：

他/她是赞比亚的永久居民

他/她是赞比亚发展署法案或任何其他与赞比亚投资相关的法律所定义的投资者

特殊情况下，经总统书面同意

一个人根据《公司法》注册一家公司，其中赞比亚股权不低于75%产权契据将以注册公司的名义签发

短期租赁不超过 5 年

如果该人根据《国家公园和野生动物法》获得特许权或权利

在购买或出售土地之前，必须获得“州政府同意”。该同意由土地专员根据申请签发。如果在提交申请后 45 天内未获得同意，则申请被视为已获批准。如果拒绝同意，必须在 30 天内向申请人提供拒绝理由。

在指定为国有土地的区域收购土地需要获得相关地区议会的同意。不属于任何议会管辖范围的土地，可直接向土地专员提出申请转让。然后，土地专员将向申请人发出正式要约，其中的条件与传统地区土地申请要约中的条件类似。

私人土地可以买卖，土地专员可以颁发地契。在所有情况下，卖方必须获得“国家同意”，然后才能将地契转让给买方。同意书由土地专员根据申请颁发。如果在填写申请表后 45 天内未获得同意，则视为已获批准。如果拒绝同意，必须在 30 天内向申请人提供拒绝理由。如上所述，卖方将向赞比亚税务局支付土地价值的 10% 作为财产转让税。但应注意的是，此类土地属于租赁期，国家最高租赁期为 99 年。

（b）获取传统土地

为了获得传统区域的土地，需要做以下事情：

地区酋长的书面同意

该地区区议会的批准

如果土地位于野生动物管理区内，则需要国家公园和野生动物管理局局长的额外批准

一旦获得批准，应提交给相关区议会，区议会再将文件提交给土地专员。然后，专员将向申请人发出正式要约。要约函将规定以下条件：

考虑费——这不是一个固定的金额，取决于当地情况、州或议会提供的服务以及其他相关因素；

测量要求– 可由私人或政府测量员进行。在签发产权证书之前，必须提交租赁协议附带的图表或规划图；

准备费– 土地专员办公室收取租赁准备费。这些费用由法定文书确定，但可能会发生变化；

登记费——由土地和契约登记处在租赁登记和证书发放前收取

财产转让– 目前，土地价值的 10% 由卖方支付给赞比亚税务局。从国家购置土地无需缴税。

**四、**土地审裁处

1995 年《土地法》还规定设立土地法庭，以加快解决土地纠纷。法庭的裁决可在裁决之日起 30 天内向最高法院提出上诉。

**五、**投资用地

赞比亚发展署正在建立土地储备，用于投资重点行业。土地储备由已划定的地块组成，从代表持牌投资者申请土地，到获得地方当局批准，再到土地专员批准，这些地块的收购过程都非常快捷。赞比亚有以下类型的土地可供投资。

a)  农业用地

政府已开始实施农场区开发计划。已开放新的农场区，用于农业部门的发展和商业化。每个农场区至少应有一个 10,000 公顷的核心大型农场（核心企业）、几个 1,000 至 5,000 公顷的商业农场和 30 至 3,000 公顷的小型农场，最好由种植者安排。农场区为本地和国际投资者提供已经勘测好的土地，用于农业生产。

b)  工业用地

首都卢萨卡的工业用地位于城市西部。赞比亚的每个城市都划定了一个工业区，所有制造活动都可在此开展。投资者也可在此建立工业区。为了扩大该国的制造业基础并提高国家竞争力，政府正在建立工业园区，并将根据 ZDA 法案向多功能经济区的开发商和投资者提供税收优惠。政府正在推广两种类型的多功能经济区：用于制造相关业务的生产多功能经济区和用于商业贸易、仓储等以开拓出口市场的出口贸易多功能经济区。

此外，如果符合以下条件，工业园区开发商将有资格获得奖励：

·  开发计划的布局已获得相关规划部门的批准；

·  待开发的公园面积至少为15英亩；

·  公园将有铺设的道路；并且

·  园区内提供水电供应。

**六、**土地成本

价格

	单元	价值	年	评论
办公空间	美元	22.00	2019	主要商业城市每平方米每月
商业空间/建筑（店面）	美元	20.00	2019	主要商业城市每平方米每月
无家具外籍人士住宅	美元	2000.00	2019	每月三间卧室
带家具的外籍人士住宅	美元	3000.00	2019	每月三间卧室
仓库	美元	3-6	2019	主要商业城市每平方米每月

**七、**经济特区

多设施经济区（MFEZ）

MFEZ 激励措施不具有歧视性，公平适用于所有符合条件的投资者，无论是来自赞比亚还是赞比亚以外的国家

六 (6) 个区域已被宣布为 MFEZ 和/或工业园区，分别是：谦比希、卢萨卡东部、卢萨卡南部、卢姆瓦纳；恩多拉（撒哈拉以南宝石交易所）和罗马（工业园区）。

赞比亚实施多功能经济区的目的是通过增加贸易和制造业领域的活动来提高赞比亚的竞争力，这对公用事业、交通运输、农业和服务业等其他领域产生了许多积极的溢出效应。

MFEZ 是专门为出口导向型和内销导向型产业而设立的工业区。这些工业区将配备完善的基础设施，以吸引和促进世界级企业在工业区内设立。

MFEZ 融合了自由贸易区 (FTZ)、出口加工区 (EPZ) 和工业园区/区概念的最佳特点，并创建了最具活力的经济体中的标杆行政基础设施、规则、法规等。物质基础设施与高效、有效的行政基础设施的结合将创造理想的投资环境，吸引世界级主要投资者。